אחת השאלות שאני מקבל הכי הרבה מגיעה תמיד באותה צורה: משקיע שמע על בניין ישן ומתפורר ברמת גן או בבת ים שנכנס לפרויקט, המחיר נראה לו נמוך, והוא בטוח שהוא מצא את עסקת חייו.
התשובה שלי בדרך כלל מנפצת לו את האשליה. פינוי בינוי להשקעה זו אסטרטגיה מדהימה שיכולה להעיף לכם את ההון העצמי לחלל, אבל אם תחפשו רק את האקזיט ותקנו חורבה, אתם הולכים לדמם כסף בכל חודש מחדש. אז בואו נפרק את המשוואה הזאת, ונראה איך עושים את זה נכון, בלי להיחנק בדרך.
למה התזרים כאן שלילי כמעט תמיד, המלכודת של הטירונים
בפינוי בינוי רגיל אתם כמעט תמיד תהיו בתזרים שלילי. הדירה שאתם קונים ישנה, ואתם לא הולכים לשפץ אותה, כי למה להשקיע במטבח שעומד להיהרס? התוצאה היא ששוכר משלם לכם שקל וחצי.
בצד השני, קניתם במרכז הארץ. המשכנתה שלקחתם היא משכנתה כבדה. בואו נדבר במספרים עגולים, על דירה של 1.8 מיליון שקל:
| מה קורה כל חודש | בשקלים |
|---|---|
| משכנתה של 1,350,000 שקל, ההחזר החודשי | כ-7,460 |
| שכר הדירה על אותה דירה ישנה | כ-3,800 |
| מה שיוצא לכם מהכיס בכל חודש | 3,660 |
| ובחישוב לחמש שנים | כ-220,000 |
מאתיים ועשרים אלף שקל שזרקתם מהמשכורת שלכם רק כדי לממן את ההמתנה. זה לא כישלון של העסקה, זו פשוט הצורה שבה היא עובדת, והשאלה היחידה היא אם יש לכם את האוויר לספוג את זה.
מחשבון אקזיט לפינוי בינוי
בדיוק בשביל זה בנינו מחשבון נפרד. תכניסו את המספרים שלכם, ותראו בעיניים: מצד אחד את דימום התזרים החודשי שיעלה לכם לחכות, ומצד שני את המכה הפסיכית של האקזיט בסוף. אם יש לכם את האוויר לספוג את האדום, הירוק בסוף שווה את זה.
השיטה המנצחת: תזרים היום, אקזיט מחר
אז מה עושים? מוותרים על פינוי בינוי? ממש לא.
הנוסחה המנצחת שאנחנו עובדים איתה בזינוק מהון להון משלבת את שני העולמות. במקום לקנות חורבה שלא מכניסה כלום, אנחנו מאתרים דירות יד שנייה עם פוטנציאל השבחה משמעותי, באזורים שיש בהם סבירות גבוהה ומוכחת, לפי תוכניות עירייה ותב"ע, להיכנס לפינוי בינוי בעתיד.
אנחנו משפצים את הדירה בחוכמה, מקפיצים את שכר הדירה, ומייצרים לכם תזרים חיובי. השכירות גם מכסה לכם את המשכנתה וההלוואות, וגם משאירה לכם כסף קטן בכיס. בינתיים, מתחת לרדאר, הזמן עובד לטובתכם. כשהטרקטור סוף סוף מגיע והפרויקט מאושר, אתם גוזרים את הקופון של ההתחדשות העירונית, בלי שדיממתם שקל אחד בדרך.
טיפ מהלב
אני לא קונה התחדשות עירונית בשביל תזרים, אף פעם. כשאני נכנס לעסקה כזאת אני יודע מראש שאני הולך להיות במינוס כל חודש, כי אני קונה דירה ישנה שאני לא הולך לשפץ, במקום שבו הקרקע יקרה והמשכנתא בהתאם. השכירות שם לא מכסה כלום.
וזה בסדר גמור, כל עוד זו ההחלטה ולא ההפתעה. הכלל שאני עובד לפיו הוא חצי מיליון הון עצמי וחמש עד שש שנים שאני לא נוגע בכסף, ואם אחד משניהם חסר, אני לא נכנס.
אז לפני שאתם מתלהבים משמועה על מתחם, תעשו חשבון אחד: כמה יוצא לכם מהכיס כל חודש, כפול שישים חודשים. המספר הזה הוא מחיר הכניסה האמיתי, והוא זה שקובע אם העסקה בכלל שלכם.
אם אתם רוצים לראות איך נראית עסקה כזו באקסל, ואיך מאתרים את הפנינים האלה שמייצרות תזרים חיובי במתחמי פינוי בינוי עתידיים, תשאירו פרטים בטופס למטה. אנחנו בזינוק מהון להון יודעים לעבוד עם סדר פעולות ברור ומדויק כדי להביא אתכם לעסקה שתפורה בדיוק למידות שלכם.
רוצים לראות את המספרים שלכם לפני שאתם קונים?
כמה עולה לכם לחכות, ומה נשאר ביד אחרי ההוצאות, והמחשבונים מחזירים את התמונה המלאה בלי הפתעות.