מחשבון מס רכישה 2026: דירה שנייה, שלישית ומעלה

חישוב מס רכישה דירה ראשונה או דירה יחידה, איך זה עובד?

כשמדובר בדירה ראשונה או בדירה יחידה, החוק נותן לכם יד, חישוב מס הרכישה מתבצע במדרגות, והחלק הראשון של מחיר הדירה פטור לחלוטין ממס. נכון ל-2026, על שווי של עד כ-1.98 מיליון ש"ח אתם לא משלמים מס רכישה בכלל, ורק מעבר לסכום הזה מתחילים לשלם באחוזים שעולים בהדרגה. חשוב להבין: אינכם משלמים אחוז אחיד על כל הדירה, אלא כל שכבת מחיר ממוסה לפי המדרגה שלה בלבד. פשוט הזינו את שווי הדירה במחשבון שלמעלה, וקבלו תוך שנייה את סכום מס הרכישה המדויק לצד החלק שנשאר פטור, בלי לצלול לטבלאות של רשות המיסים.

מס רכישה דירה שניה ומעלה: כמה מס רכישה על דירה שניה או שלישית תשלמו?

ברכישת דירה שניה, שלישית או כל דירת מגורים נוספת, הכללים משתנים, כאן אין מדרגת פטור, ומס הרכישה מחושב כבר מהשקל הראשון. נכון ל-2026 שיעור המס על דירה שניה עומד על 8% עד תקרה של כ-6 מיליון ש"ח, ועל 10% מעבר לכך, כך שהמס על דירה שניה או שלישית גבוה משמעותית מזה של דירה יחידה. משקיעי נדל"ן שמתכננים מראש יכולים לצמצם את החשיפה למס באמצעות תכנון נכון של העסקה ולוחות הזמנים. הזינו את שווי הדירה במחשבון וגלו במדויק כמה מס רכישה על דירה שניה תצטרכו לשלם, עוד לפני שאתם חותמים.

ומה עם תושב חוץ? כך מחשבים מס רכישה

זו אחת השאלות שהסימולטורים הרשמיים לא עונים עליה בבירור, והתשובה פשוטה יותר משנדמה. מדרגות הפטור וההקלה של דירה יחידה נועדו למי שהדירה הזו היא ביתו בישראל. תושב חוץ שרוכש כאן דירת מגורים לא נכנס לקטגוריה הזו, ולכן החישוב שלו רץ על מדרגות דירה נוספת, כלומר 8% כבר מהשקל הראשון ו-10% מעל התקרה.

מבחינה מעשית זה אומר שבמחשבון שלמעלה יש לבחור דירה נוספת, גם אם זו הדירה הראשונה שאתם קונים בישראל. הסכום שיתקבל הוא המס הצפוי.

יוצא הדופן היחיד ששווה לבדוק הוא מסלול העולה החדש, שמקנה מדרגות מוזלות משלו ומופיע במחשבון כשאלה נפרדת. אם אתם בתהליך עלייה או שוקלים אותו, זה ההבדל בין שתי חשבונות שונים לגמרי על אותה דירה, ושווה לברר את הסטטוס שלכם מול עורך דין מיסוי לפני החתימה ולא אחריה.

תשלום מס רכישה: מתי מגיע לכם פטור ממס רכישה או הקלה במס?

לצד תשלום מס הרכישה הרגיל, המחוקק מעניק במקרים רבים פטור ממס רכישה או הקלה משמעותית בשיעור המס. מעבר לפטור הניתן לרוכשי דירה יחידה עד לתקרה הקבועה בחוק, קיימות אוכלוסיות שזכאיות לשיעורי מס מופחתים, בהן עולים חדשים, בני משפחות שכולות, ואנשים עם מוגבלות. גובה ההקלה והזכאות משתנים בהתאם לסוג הרוכש ולנסיבות העסקה, ולעיתים כדאי לבדוק מספר מסלולים כדי לבחור את המשתלם ביותר. המחשבון שלנו מיישם אוטומטית את החישוב הזול ביותר עבורכם, אך לפני חתימה תמיד מומלץ לבדוק את מלוא הזכאויות מול איש מקצוע.

תנאי הזכאות והגשת בקשה עבור פטור ממס רכישה לנכה

נכה, עיוור, נפגע פעולות איבה או בן משפחה שכולה עשויים להיות זכאים לשיעור מס רכישה מופחת של 0.5% בלבד מהשקל הראשון, הקלה שיכולה לחסוך עשרות אלפי שקלים ברכישת דירת מגורים. כדי לממש את ההטבה יש להגיש בקשה לרשות המיסים בצירוף אישורים רפואיים או תעודות המעידים על הזכאות, ולרוב ההטבה ניתנת למימוש פעמיים לאורך החיים. שימו לב: לעיתים דווקא מסלול הפטור של דירה יחידה משתלם יותר מהשיעור המופחת, ולכן המחשבון בוחר עבורכם אוטומטית את החלופה הזולה ביותר. מומלץ להיעזר בליווי מקצועי בעת הגשת הבקשה כדי לוודא שאתם ממצים את מלוא הזכאות שלכם.