תשמעו, כולנו גדלנו על הבלוף הזה. מגיל אפס חינכו אותנו שאם לא הוצאנו תעודת זכאות למחיר למשתכן, אנחנו פשוט פראיירים. "זכית בהגרלה, עשית את המכה של החיים", ככה אומרים כולם, נכון?
בינינו, כמה מכם באמת עצרו לבדוק מה גובה ההנחה הזאת, ובעיקר כמה היא עולה לכם בדרך? רוב האנשים לא עושים את החשבון, אז בואו נפרק את ה"מתנה" של המדינה למספרים עגולים על דירה של מיליון שקל, ונראה אם מחיר למשתכן להשקעה זו בכלל עסקה. הגיע הזמן לתקן שלושה דברים שכולם מצטטים לא נכון, ודווקא שניים מהם הולכים לטובתכם.
ההנחה של ה-20% שכולם מדקלמים
נתחיל מהמספר שכולם אוהבים לזרוק באוויר. ההנחה של 20% או עד כ-300,000 שקל שייכת בכלל למסלול אחר שנקרא מחיר מטרה.
במחיר למשתכן הרגיל, ההנחה מגיעה ממקום אחר לגמרי, מקרקע שהמדינה מוכרת ליזם בזול, וזה משתנה מפרויקט לפרויקט. אז כשדוד שלכם מספר בארוחת שישי שהוא קיבל הנחה של מיליון שקל על דירה, תשאלו אותו באיזה מסלול בדיוק הוא זכה.
אני לא אומר שאין פה הטבות. רוכשים בפריפריה מקבלים מענקים יפים של 40,000 או 60,000 שקל. בנוסף, אפשר להיכנס לעסקה עם הון עצמי של 100,000 שקל בלבד במקום רבע מיליון שהבנק דורש בשוק החופשי. אלה הטבות אמיתיות, והן בדיוק הסיבה שהתוכנית הזו עובדת פצצה, למי שבא לקנות דירה ולגור בה. אבל כאן מתחיל העוקץ למשקיעים.
הנעלם הגדול שחותך לכם את הרווח
בדירה במחיר למשתכן יש משתנה אחד שאף יזם לא כותב לכם בפרוספקט המבריק שלו: הזמן.
ממוצע ההמתנה מההגרלה ועד קבלת המפתח עומד על לפחות ארבע שנים במקרה הטוב, ויש פרויקטים שנמרחים הרבה מעבר לזה. ארבע שנים זו לא אי נוחות קלה. זו תקופה שבה ההון העצמי שלכם יושב ומעלה אבק, בזמן שאותו כסף בדיוק כבר היה יכול להיות מושקע בדירה קיימת בפריפריה ולהכניס לכם שכר דירה.
רוצים לראות את המספר הזה בשקלים לפני שממשיכים? מחשבון עלות ההמתנה עושה בדיוק את זה.
מדד תשומות הבנייה: השעון שמתחיל מאוחר
כאן דווקא יש בשורה טובה שהמדינה לא ממש טורחת לפרסם. היום, השעון של מדד תשומות הבנייה לא מתחיל לדפוק מהרגע שזכיתם במכרז, אלא רק ממועד קבלת היתר הבנייה.
מה זה אומר תכל'ס? שכל ההמתנה שלפני ההיתר לא צמודה למדד, ואתם משלמים רק על תקופת הבנייה עצמה. על דירה של מיליון שקל, שלוש שנות בנייה בפועל יוסיפו לכם בערך 93,000 שקל. פעם, כשהשעון רץ מהמכרז, הייתם חוטפים קנס של כמעט 200,000 שקל, אז המדינה באמת תיקנה פה משהו ענק.
לשלם משכנתא על דירה שעוד לא קיימת
פה מגיעה הכאפה התזרימית. במחיר למשתכן אתם משלמים לפי קצב הבנייה. זה אומר שאתם לוקחים משכנתא על דירה באוויר, ואין לכם שוכר שיכסה את ההחזר.
אם לקחתם 750,000 שקל משכנתא, הכסף משתחרר בפעימות. הריבית שתשלמו עליה בארבע השנים האלה תעלה לכם בערך 79,000 שקל שיצאו נטו מהכיס שלכם. בשוק החופשי? שוכר היה משלם לכם את הסכום הזה בכל חודש מחדש.
בואו נדבר במספרים עגולים
נניח שקיבלתם הנחה של 200,000 שקל. יופי. עכשיו בואו נראה מה קורה בארבע השנים שתחכו.
| מה קורה בארבע השנים | בשקלים |
|---|---|
| ההנחה שקיבלתם, 20% ממחיר הדירה | 200,000 לטובתכם |
| הצמדה למדד על שלוש שנות בנייה, 3% לשנה | 93,000 נגדכם |
| ריבית על המשכנתא בלי שוכר שמכסה אותה | 79,000 נגדכם |
| שכירות שלא נכנסה, 3.5% ברוטו על ארבע שנים | 140,000 נגדכם |
| שורה תחתונה | 112,000 שקל במינוס |
ובבום. אתם במינוס 112,000 שקל לעומת מי שקנה באותו יום דירה מושכרת בשוק החופשי. איפה עסקת חייכם עכשיו? וזה עוד לפני שדיברנו על סטנדרט הבנייה הנמוך שאתם מקבלים, שחותך לכם עוד עשרות אלפי שקלים ביום המכירה.
רוצים לראות את התמונה ההפוכה, של דירה קיימת עם שוכר מהיום הראשון? פירקנו אותה במספרים במדריך שמשווה דירה מקבלן לדירה יד שניה, ואת התשואה נטו על נכס ספציפי אפשר לבדוק במחשבון התשואה.
ה"כלא" של הנעילה
אחרי שקיבלתם מפתח, אסור לכם למכור את הדירה חמש שנים מיום האכלוס או שבע שנים מההגרלה, לפי המוקדם מביניהם. המילה המוקדם היא חבל ההצלה שלכם, כי אם הבנייה נמרחה, תהיו נעולים פחות זמן.
אבל הנה הפאנץ' הכואב: כשסוף סוף תרצו למכור או להשכיר, כל השכנים שלכם שזכו באותה הגרלה יוציאו את הדירות שלהם לשוק באותו חודש בדיוק. ההצפה הזו פשוט תמשוך לכם את מחירי השכירות והמכירה למטה.
טיפ מהלב
אני לא נגד התוכנית הזו, ממש לא. אבל תעשו הפרדה: היא נועדה למי שרוצה קורת גג לגור בה. אם אתם מחפשים השקעה, תזרים יציב או הגדלת הון, זו פשוט לא העסקה שלכם.
אנשים שיושבים עשר שנים ומחכים לזכות בהגרלה מפסידים את הדבר היקר ביותר שיש להם, וזה הזמן. אם הם היו קונים דירה קטנה וישנה בפריפריה לפני עשור, הם כבר היו היום עם נכס שעבד בשבילם כל השנים האלה.
אז תשאלו את עצמכם דבר אחד לפני שאתם מתלהבים מזכייה: אני קונה בית לחיות בו, או שאני קונה השקעה?
רוצים לראות כמה ההמתנה עולה לכם, במספרים שלכם?
מחיר הדירה שאתם מחפשים, ההון שכבר יש לכם ומספר השנים שאתם מוכנים לחכות, והמחשבון מחזיר את המחיר המלא של ההמתנה.