מחשבון אקזיט לפינוי בינוי
בפינוי בינוי יש שני מספרים, והם מושכים לכיוונים הפוכים. ארבעה נתונים, ותראו כמה הדימום החודשי לוקח מכם בדרך, וכמה באמת נשאר ביד בסוף: התזרים השלילי, עלות ההמתנה המצטברת, והרווח נטו אחרי שהכול נספר.
ארבעה נתונים. את ההנחות על ההחזר החודשי ועל שכר הדירה המחשבון ממלא לבד, לפי מה שאופייני לדירה ישנה שלא שופצה במרכז.
המחיר שאתם משלמים על הדירה הישנה במתחם.
המשכנתה שנשארת: 1,350,000 ₪, והחזר חודשי משוער של 7,425 ₪.
מה שהדירה החדשה תהיה שווה כשהפרויקט יסתיים.
מתחם עם תוכנית מאושרת קרוב הרבה יותר ממתחם שרק מדברים עליו.
הרווח נטו שנשאר לכם באקזיט
681,300 ₪
אחרי חמש שנים של תזרים שלילי, על דירה של 1,800,000 שקל שיוצאת ב-2,700,000.
- התזרים השלילי החודשי 3,645 ₪ השכירות מכסה 3,780 שקל מתוך החזר של 7,425, וההפרש יוצא לכם מהכיס בכל חודש.
- עלות ההמתנה הכוללת 218,700 ₪ 3,645 שקל בחודש, כפול חמש שנים של המתנה לטרקטור.
- הרווח הגולמי באקזיט 900,000 ₪ ההפרש בין 1,800,000 שקל היום לבין 2,700,000 שקל בסוף, לפני שספרנו את הדרך.
- התשואה על ההון העצמי 151% 681,300 שקל רווח נטו על הון עצמי של 450,000 שקל.
החישוב הוא הערכה שנועדה להמחיש סדרי גודל. ההחזר החודשי מחושב לפי ריבית של כ-5.2% לשלושים שנה, ושכר הדירה לפי תשואה שנתית של כ-2.5%. המחשבון לא כולל מס רכישה, הוצאות נלוות ומס שבח, ואינו מחליף בדיקה פרטנית.
ראיתם את המספר האדום. אפשר גם בלעדיו
המחשבון אמר לכם כמה ההמתנה עולה. מה שהוא לא עושה זה למצוא לכם את העסקה שבה ההמתנה הזאת לא קיימת. אנחנו בזינוק מהון להון מאתרים דירות יד שנייה עם פוטנציאל השבחה במתחמים שההתחדשות עוד לפניהם, משפצים, ומביאים את השכירות לכסות את המשכנתה כבר מהיום הראשון.
אז איך קוראים את שני המספרים האלה נכון?
המספר האדום הוא לא כישלון של העסקה, הוא הצורה שבה עסקת פינוי בינוי רגילה עובדת. אתם קונים דירה ישנה שלא משתלם לשפץ כי היא עומדת להיהרס, ולכן השכירות שלה נמוכה, בזמן שהמשכנתה נגזרת ממחיר של מרכז הארץ. השאלה היחידה היא אם יש לכם את האוויר לספוג את ההפרש עד שהטרקטור מגיע.
המספר הירוק הוא מה שנשאר אחרי שספרנו את הדרך. שימו לב שהרווח הגולמי כמעט תמיד נראה מרשים, ושכל שנה נוספת של המתנה גורעת ממנו עוד שנה שלמה של תזרים שלילי. בעשר שנים במקום חמש, אותה עסקה בדיוק מחזירה הרבה פחות.
ולכן שווה לשחק עם ההון העצמי. ככל שהוא גדל המשכנתה קטנה, ובנקודה מסוימת השכירות כבר מכסה את ההחזר והפאנל האדום הופך לירוק. זה בדיוק העיקרון שמאחורי המדריך על פינוי בינוי להשקעה: לקנות נכס שמחזיק את עצמו מהיום הראשון, ולהשאיר את ההתחדשות העירונית בתור הבונוס ולא בתור כל הסיפור.
ואם אתם רוצים את התמונה הרחבה יותר, מחשבון עלות ההמתנה מראה מה עולה לחכות בכלל, מחשבון מס הרכישה משלים את ההוצאה הגדולה שהמחשבון הזה לא סופר, ומחשבון התשואה יגיד לכם מה נשאר ביד על נכס מושכר רגיל.
שאלות נפוצות על מחשבון האקזיט
למה התזרים בפינוי בינוי כמעט תמיד שלילי?
כי אתם קונים דירה ישנה במרכז הארץ ולא משפצים אותה, שהרי היא עומדת להיהרס. השכירות שדירה כזאת מניבה נמוכה, בעוד המשכנתה נגזרת ממחיר של מרכז הארץ. על דירה של 1,800,000 שקל עם הון עצמי של 450,000, ההחזר החודשי הוא כ-7,425 שקל והשכירות כ-3,780, כך שכ-3,645 שקל יוצאים מהכיס בכל חודש.
איך המחשבון מגיע להחזר החודשי ולשכר הדירה?
ההחזר מחושב כמכפלה של יתרת המשכנתה במקדם חודשי שמשקף ריבית של כ-5.2% לשלושים שנה, ושכר הדירה מחושב כתשואה שנתית של כ-2.5% ממחיר הדירה, שאופיינית לדירה ישנה שלא שופצה במרכז. שתי ההנחות נועדו להמחיש סדר גודל ולא להחליף הצעה מהבנק או בדיקת שכירות בפועל.
מה זה רווח נטו באקזיט, ובמה הוא שונה מהרווח הגולמי?
הרווח הגולמי הוא פשוט ההפרש בין שווי הדירה החדשה לשווי הדירה שקניתם. הרווח נטו מחסיר ממנו את כל הכסף שיצא לכם מהכיס בשנות ההמתנה. על דירה של 1,800,000 שקל שיוצאת ב-2,700,000 אחרי חמש שנים, הרווח הגולמי הוא 900,000 שקל, אבל אחרי 218,700 שקל של תזרים שלילי נשארים 681,300.
האם המחשבון כולל מס רכישה והוצאות נלוות?
לא. המחשבון עוסק בתזרים ובאקזיט בלבד, ולכן מס רכישה, שכר טרחת עורך דין, תיווך ומס שבח נמצאים מחוץ לחשבון. על דירה שנייה מס הרכישה לבדו הוא 8% מהשקל הראשון, ולכן ההון העצמי האמיתי שצריך לעסקה גבוה מהסכום שמזינים כאן.
מה קורה אם התזרים יוצא חיובי?
זה קורה כשההון העצמי גבוה מספיק כדי שהשכירות תכסה את ההחזר, ואז המחשבון הופך את השורה האדומה לירוקה ומציג כמה נכנס לכם בכל חודש במקום כמה יוצא. זו בדיוק המטרה של השיטה שמשלבת דירת יד שנייה מושבחת עם מתחם שההתחדשות עוד לפניו.
כמה שנים נכון להזין?
תלוי באיזה שלב המתחם נמצא. מתחם שרק מדברים עליו רחוק שנים רבות מהטרקטור, בעוד מתחם עם תוכנית מאושרת או עם היתר קרוב הרבה יותר. ברירת המחדל של חמש שנים מתאימה לפרויקט שכבר בתנועה, וכדאי לבדוק גם מה קורה למספרים בעשר שנים.