אני רואה את זה קורה לפחות פעמיים בשבוע במשרד. אנשים חכמים, שמרוויחים יפה, מחליטים שהגיע הזמן להיכנס לעולם הנדל"ן. הם קוראים קצת באינטרנט, מדברים עם איזה יועץ בבנק, ובטוחים שהם פיצחו את השיטה.
אבל אז הם מגיעים למעמד החתימה, או גרוע מזה, מתעוררים שנה אחרי קבלת המפתח ומגלים שהם עשו טעויות של טירונים שעולות להם מאות אלפי שקלים. קניית דירה להשקעה היא לא קניית דירה למגורים, החוקים שונים לגמרי. כדי שלא תהיו אלה שמשלמים את שכר הלימוד של השוק, הנה חמש טעויות בקניית דירה להשקעה ששורפות תשואה, וכל אחת מהן במספרים.
1. קונים עם הרגש: מחפשים דירה יפה במקום עסקה טובה
הטעות הכי נפוצה של מי שעושה השקעת נדל"ן בפעם הראשונה היא לחפש דירה שהוא היה גר בה בעצמו. המשקיע נכנס לדירה, רואה קרמיקה מזעזעת באמבטיה או חדר מדרגות בלי אור, ופוסל את העסקה במקום.
תקשיבו לי טוב: אתם לא קונים קירות, אתם קונים מספרים. דירה מוזנחת במיקום מנצח היא בוננזה, כי המחיר שלה מגלם את מה שהעין רואה ולא את מה שהמיקום שווה.
אבל "מיקום מנצח" זה לא תחושה, וזה גם לא רחוב שאתם אוהבים. זה מקום שיש בו ביקוש אמיתי לשכירות: קרבה למקומות עבודה או לתחבורה ציבורית, מלאי דירות שלא מוצף, ושכר דירה שמחזיק את עצמו גם כשהשוק מתקרר. בדיקה של חמש דקות ביד2 תגיד לכם תוך כמה זמן דירות דומות נתפסות באזור, וזה מספר חשוב יותר מכל רושם ראשוני.
וזה גם המקום שבו נמצא הרווח הכי מהיר בעסקה. שיפוץ קוסמטי של כ-30,000 שקל, צבע, מטבח בסיסי וחידוש אמבטיה, מסוגל להקפיץ את השווי ביותר מ-100,000 שקל ולהעלות את שכר הדירה בכמה מאות שקלים בחודש. על דירה של 800,000 שקל זו השבחה של יותר מ-12% על עסקה אחת, לפני שהשוק בכלל זז. תשאירו את האגו בחוץ.
2. טעות באקסל: שוכחים את ההוצאות הנלוות
בואו נדבר על ההון העצמי. משקיע מסתכל בעובר ושב, רואה 400,000 שקל, ומחשב שעם משכנתה של חצי הוא יכול לקנות דירה ב-800,000 שקל. הוא שוכח לגמרי את המסביב.
הנה מה שהמסביב הזה עולה על אותה דירה של 800,000 שקל, כשהיא דירה שנייה:
| ההוצאה | בשקלים |
|---|---|
| מס רכישה על דירה שנייה, 8% מהשקל הראשון | 64,000 |
| עורך דין, 0.75% ומע"מ | 7,080 |
| מתווך, 2% ומע"מ | 18,880 |
| שמאי מטעם הבנק | כ-2,500 |
| פתיחת תיק, ביטוחים ורישום | כ-2,000 |
| סך הכול | כ-94,000 |
כמעט תשעים וארבעה אלף שקל שנעלמים מההון העצמי לפני שקנית משהו, וכ-75,000 מהם גם בעסקה בלי מתווך. פתאום המשקיע שלנו נתקע רגע לפני החתימה, מגלה שנשארו לו 306,000 שקל להון עצמי, וצריך לרדת במחיר הדירה או לגייס הלוואה משלימה בחיפזון.
ושימו לב לשורה הראשונה בטבלה, כי היא זו שקובעת. אם זו הדירה היחידה שלכם, מס הרכישה על 800,000 שקל הוא אפס, וכל החשבון יורד לכ-30,000 שקל. ההבדל בין שתי המדרגות האלה גדול מכל השאר יחד, ואפשר לבדוק בדיוק איפה אתם נופלים במחשבון מס הרכישה או במדריך המלא על מס רכישה.
3. לוקחים משכנתה של מגורים במקום משכנתה למשקיעים
הבנק רואה אתכם בתור פרה חולבת. פקיד המשכנתאות יציע לכם את התמהיל הסטנדרטי שהוא מציע לזוגות צעירים, לוח סילוקין שפיצר שמתחיל להיפרע מהחודש הראשון, כי זה מה שנמצא לו על המסך.
אבל משכנתה למשקיעים צריכה להיות מתוכננת לפי האסטרטגיה שלכם. אם קניתם דירה מקבלן שמוכנה רק בעוד שלוש שנים, למה שתשלמו עכשיו קרן וריבית מלאה על נכס שאין בו שוכר? אתם צריכים גרייס, ובחלק מהמקרים הלוואת בלון, כדי לשמור על האוויר הכלכלי שלכם עד שהדירה מתחילה לעבוד.
וכדי שלא יהיו אשליות: גרייס הוא לא מתנה. בגרייס חלקי אתם משלמים ריבית בלבד והקרן לא יורדת, ובגרייס מלא גם הריבית נצברת אל תוך החוב וההחזר העתידי גדל. זה כלי תזרימי, לא הנחה. השאלה הנכונה היא לא כמה זה חוסך לי היום, אלא כמה עולה לי החמצן הזה עד שהשוכר נכנס.
אם לא תתאימו את המימון לעסקה, תהיו בתזרים חודשי שלילי מהיום הראשון, וזו הנקודה שבה עסקאות טובות הופכות לנטל.
בונוס: הטעות שמופיעה כמעט בכל אקסל, שנים עשר חודשי שכירות
זו לא אחת מחמש הטעויות הגדולות, אבל היא יושבת בתוך כל אחת מהן, ולכן שווה לעצור עליה לרגע. כמעט כל אקסל שמגיע אליי מכפיל את שכר הדירה בשנים עשר ומחלק במחיר הדירה. השוק לא עובד ככה.
ניקח את אותה דירה של 800,000 שקל עם שכירות של 3,300 שקל בחודש. על הנייר זו תשואה ברוטו של 4.95%. עכשיו תורידו חודש אחד ריק בשנה, וזה תרחיש שמרני ולא פסימי, ונשארתם עם 36,300 שקל בשנה, כלומר 4.54%. הוסיפו ועד בית וארנונה בחודש הריק, תיקון דוד שהתפוצץ ותחזוקה שוטפת, ואתם בסביבות 4.2%.
ההפרש בין 4.95% ל-4.2% נשמע קטן, אבל הוא כמעט 6,000 שקל בשנה, וזה בדיוק הסכום שמפריד בין עסקה שמחזיקה את עצמה לבין עסקה שדורשת מכם השלמה מהמשכורת בכל חודש. תבנו את האקסל על אחד עשר חודשי שכירות, ותופתעו לטובה במקום להתאכזב.
4. יושבים על הגדר ומחכים שהמחירים יתרסקו
דיברנו על זה לא פעם, וזו הטעות היחידה ברשימה שלא עולה כסף במעמד החתימה אלא בשקט, כל חודש מחדש. ההמתנה היא המס היקר ביותר שאתם משלמים.
אנשים שמנסים לתזמן את השוק מחכים שהריבית תרד או שהקבלנים יישברו. בינתיים האינפלציה שוחקת להם את הכסף בעובר ושב, הדירה שהם רצו מתייקרת בלעדיהם, והשכירות שיכלה להיכנס אליהם נכנסת לכיס של בעל בית אחר.
אין זמן מושלם לקנות נדל"ן. יש עסקאות גרועות בשוק רותח ויש עסקאות זהב בשוק יורד, והמשחק הוא למצוא את העסקה הנכונה להיום. את המחיר המדויק של ההמתנה שלכם, בשקלים, אפשר לראות במחשבון עלות ההמתנה, ואת החשבון המלא פירקנו במדריך שבודק אם כדאי לקנות עכשיו או לחכות.
5. הולכים על עיוור בלי לבדוק תוכניות עירייה
אנשים קונים דירות בפריפריה או במרכז כי "הבניין נראה ישן, בטוח יהיה פה פינוי בינוי מתישהו". חברים, זה הימור, לא השקעה.
לפני שאתם שמים מיליון שקל אתם חייבים להוציא תיק בניין ולבדוק את תוכנית בניין העיר. האם הרחוב בכלל מוגדר להתחדשות עירונית? כמה יחידות מותר לבנות שם, ויש בכלל מספיק זכויות עודפות כדי שיזם ירצה להיכנס? האם יש מגבלת גובה, בגלל קרבה לשדה תעופה או מסיבה אחרת, שמרוקנת את כל הרעיון מתוכן?
ההבדל בין מתחם שרק מדברים עליו לבין מתחם עם הסכם חתום או עם תוכנית מאושרת הוא הבדל של שנים ושל עשרות אחוזים במחיר, והוא כתוב במסמכים שכל אחד יכול להוציא. פירקנו את זה לעומק במדריך על פינוי בינוי להשקעה, כולל מה התזרים באמת עושה בדרך. קנייה על בסיס שמועות של מתווכים היא מתכון לאסון.
טיפ מהלב
הטעות שכמעט עשיתי בעצמי בעסקה הראשונה הייתה להתאהב בדירה. נסעתי לקריות עם 216 אלף שקל שחסכתי עשר שנים, וראיתי דירה שהייתה יפה יותר מזו שקניתי בסוף ויקרה בשמונים אלף. הצלתי את עצמי רק בזה שכתבתי לפני הנסיעה מה אני צריך: תזרים, לא נוי.
מאז אני מבקש מכל מי שיושב מולי לעשות את אותו דבר לפני שהוא מסתכל על מודעה אחת. משפט אחד על דף: מה המטרה שלי, כמה כסף יש לי, ולכמה זמן אני מוכן להיפרד ממנו.
הדף הזה שווה יותר מכל ייעוץ שתקבלו, כי בלעדיו אתם לא בוחרים עסקה, אתם מגיבים למה שמציעים לכם. ואת מה שמציעים לכם לא אתם בחרתם.
רוצים לראות את המספרים שלכם לפני שאתם חותמים?
ההון שיש לכם, ההוצאות הנלוות והתשואה שנשארת ביד, והמחשבונים מחזירים את התמונה המלאה בלי הפתעות.