אז למה אני אומר שקניית דירה ללא הון עצמי היא שם שגוי?
מגיעים אליי אנשים שקראו שאפשר לקנות דירה במאה אחוז מימון, והם כבר יודעים באיזו שכונה. אני שואל אותם שאלה אחת: כמה יוצא לכם מהמשכורת כל חודש בעסקה הזאת. כמעט תמיד אין תשובה, כי אף אחד לא חישב את זה.
אז נסדר את המושג לפני הכל, כי כל השאר נגזר ממנו. אין בישראל מסלול שבו בנק נותן לכם מאה אחוז משווי דירה. לא בבנק אחד, לא בכולם ביחד, ולא בגלל שאתם לא מספיק משכנעים. זו מגבלה רגולטורית.
מה שכן קיים זה הון עצמי שהגיע מהלוואה במקום מחיסכון. שיעבוד של דירת ההורים, הלוואה לכל מטרה, הלוואת הצטרפות מבנק שאליו העברתם את הפעילות. בכל אחת מהאפשרויות האלה ההון העצמי קיים והוא בדיוק בגובה שהבנק דרש, פשוט מישהו הלווה לכם אותו.
למה זה חשוב? כי ברגע שקוראים לזה בשמו, השאלה משתנה. היא כבר לא איך משיגים דירה בלי כסף, אלא כמה עולה לי כל חודש להחזיק שתי הלוואות במקום אחת, והאם הנכס מכסה את זה. לשאלה הזאת יש תשובה מספרית, ואפשר לחשב אותה מראש.
מה הבנק בכלל מרשה, ולמה זה זהה בכל הבנקים
התקרות קבועות בהוראת ניהול בנקאי תקין 329 של בנק ישראל, ולכן אין טעם לחפש בנק שייתן יותר. אין כזה.
| מי אתם | מקסימום משכנתא | מה שנשאר עליכם | על דירה של 1,500,000 |
|---|---|---|---|
| דירה ראשונה או יחידה | 75% | 25% | 375,000 ש"ח |
| משפרי דיור | 70% | 30% | 450,000 ש"ח |
| דירה נוספת או להשקעה | 50% | 50% | 750,000 ש"ח |
תוסיפו לזה עוד כ-5% הוצאות נלוות שאף אחד לא סופר בהתחלה: מס רכישה אם חל עליכם, עורך דין, תיווך, שמאי ואגרות. על אותה דירה של מיליון וחצי מדובר בעוד כ-75,000 שקל, וזה כסף שחייב להיות נזיל ביום החתימה. את מס הרכישה עצמו אפשר לחשב מראש במחשבון מס הרכישה.
אז כשמישהו מבטיח לכם מאה אחוז מימון, הוא לא מדבר על משכנתא אחת. הוא מדבר על משכנתא בתקרה המותרת ועוד הלוואה שסוגרת את הפער. הרחבנו על התקרות האלה ועל מה שהן עושות לריבית שתקבלו במדריך ההון העצמי למשכנתא.
שלוש הדרכים שבאמת קיימות, וכמה כל אחת עולה
הדרך הראשונה, ובעיניי הטובה שבהן: שיעבוד דירת ההורים. אם להורים שלכם יש דירה ללא משכנתא, הם יכולים לשעבד אותה ולקבל עליה עד כ-50% משוויה. דירה של מיליון וחצי יכולה לייצר ככה עד 750,000 שקל, שישמשו כהון העצמי שלכם.
למה זו הטובה? כי הריבית על משכנתא מובטחת בנכס היא נמוכה משמעותית מהלוואה לכל מטרה, לפעמים בשניים או שלושה אחוזים. ולמה זה מסוכן? כי אם אתם לא עומדים בהחזר, הדירה של ההורים היא זו שעל הכף. זו לא החלטה כלכלית, זו החלטה משפחתית שיש לה גם מספרים.
הדרך השנייה: הלוואה לכל מטרה. אפשרית, ופה צריך להגיד משהו שרוב המאמרים לא אומרים. הבנק שנותן את המשכנתא רואה את ההלוואה הזאת. היא נכנסת לחישוב יכולת ההחזר שלכם, ולכן היא מקטינה את סכום המשכנתא שיאשרו לכם. לפעמים היא לא פותרת את הפער, היא פשוט מזיזה אותו.
הדרך השלישית: העברת פעילות לבנק אחר. בנק שרוצה אתכם כלקוח מציע הלוואת הצטרפות בתנאים טובים. זה עובד, זה חוקי, וזה מוגבל בסכום. לרוב מדובר בעשרות אלפי שקלים ולא במאות, כלומר זה סוגר פער אחרון ולא בונה הון עצמי מאפס.
ויש עוד משהו שכדאי לשים לב אליו. חלק מהמדריכים שתמצאו בנושא הזה מסתיימים באפשרות רביעית, שהיא במקרה בדיוק המוצר שהאתר עצמו מוכר. קרקע חקלאית, קבוצת רכישה, מה שיהיה. תבדקו תמיד מי כתב את הרשימה לפני שאתם סומכים על הסעיף האחרון בה.
אז מה זה אומר בפועל? החשבון החודשי שאף אחד לא כותב
זה החלק שמכריע, וכמעט אף מאמר בנושא לא עושה אותו עד הסוף. ניקח דירה להשקעה של 1,500,000 שקל בפריפריה, שמושכרת ב-4,000 שקל בחודש. נניח שמדובר בדירה ראשונה על שמכם, ולכן הבנק נותן 75%.
| הסעיף | עם 375,000 שחסכתם | עם 375,000 מהלוואה |
|---|---|---|
| משכנתא 1,125,000 ל-25 שנה | כ-6,600 ש"ח בחודש | כ-6,600 ש"ח בחודש |
| החזר על ההון העצמי המושאל | 0 ש"ח | כ-2,500 ש"ח בחודש |
| סך ההחזר החודשי | כ-6,600 ש"ח | כ-9,100 ש"ח |
| השכירות שנכנסת | 4,000 ש"ח | 4,000 ש"ח |
| מה יוצא מהכיס כל חודש | כ-2,600 ש"ח | כ-5,100 ש"ח |
תסתכלו על השורה האחרונה. אותה דירה בדיוק, אותה שכירות, והפער בין שתי העמודות הוא 2,500 שקל בחודש שיוצאים מהמשכורת שלכם. זו השאלה האמיתית, ולא איך משיגים את ההון העצמי. אם המספר הזה נכנס בנוחות בתקציב שלכם, העסקה עובדת. אם הוא נכנס בקושי, בנייה של חמש שנים קדימה על גבול היכולת היא לא השקעה, היא לחץ.
וההנחות כאן שמרניות בכוונה. הריבית עשויה להיות גבוהה יותר, הדירה עשויה לעמוד ריקה חודשיים בשנה, והוועד והתיקונים לא נספרו בכלל. תמיד תחשבו את השורה הזאת עם שכירות נמוכה במאתיים שקל ממה שהבטיחו לכם, ותראו אם היא עדיין מחזיקה.
יש גרסה אחת שכן עובדת עם מעט מזומן
אחרי כל מה שכתבתי, יש מבנה אחד שבו הכניסה באמת דורשת פחות כסף, והוא לא כרוך בהלוואה נוספת. עסקת פריסייל בתנאי תשלום של 20/80, כלומר דירה על הנייר שבה משלמים 20% בחתימה ואת השאר רק ביום קבלת המפתח.
מה הכוונה? על דירה של 1,500,000 אתם מכניסים 300,000 בחתימה, ובשלוש שנות הבנייה לא משלמים כלום. אין משכנתא, אין ריבית, אין החזר חודשי. בזמן הזה אתם ממשיכים לחסוך לקראת ההשלמה במסירה, ולכן מי שחסר לו היום 100,000 שקל נמצא במרחק שנתיים ולא במרחק הלוואה.
הקאץ' הוא שביום המסירה צריך להשלים את כל השאר, ולפי סוג הרוכש שאתם ההשלמה הזאת שונה לגמרי. פירטתי את הטבלה המלאה ואת מה שהמבנה הזה באמת עולה במדריך על עסקת 20/80. שווה לקרוא אותו לפני שנכנסים.
ודירה להשקעה ללא הון עצמי? כאן התשובה קצרה
זו אחת השאלות הנפוצות בגוגל, ולכן שווה לענות עליה ישירות. על דירה נוספת הבנק ייתן לכם 50% ולא שקל יותר. כלומר על דירה של 1,500,000 צריך להביא 750,000 שקל ממקור אחר, וזה כבר לא פער שסוגרים בהלוואת הצטרפות.
ומי שכן מצליח לגייס את הסכום הזה בהלוואות מגיע לתזרים שלילי כבד. שכירות של 4,000 מול שני החזרים שמגיעים יחד לעשרת אלפים ומעלה זה לא מינוף, זה מימון מהמשכורת.
המקום היחיד שבו זה מסתדר הוא כשהנכס עצמו מייצר הרבה יותר, למשל דירה שעברה השבחה אמיתית או פוצלה לשתי יחידות, ואז השכירות מכפילה את עצמה. עשינו את החשבון המלא במדריך על דירה מפוצלת, וגם שם ההון העצמי המינימלי לא היה אפס.
ומתי התשובה הנכונה היא פשוט לחכות שנה
אני יודע שזו לא התשובה שחיפשתם, והיא נכונה ליותר אנשים ממה שנדמה. תעשו את החשבון הפשוט: כמה חסר לכם, וכמה אתם מצליחים לחסוך כל חודש.
מי שחסרים לו 60,000 שקל והוא שם בצד 5,000 בחודש נמצא שנה מהיעד. שנה של חיסכון היא עסקה טובה בהרבה מעשרים שנה של החזר נוסף על הלוואה, וגם ההחזר החודשי שלו על הדירה יהיה נמוך יותר לכל אורך הדרך.
לעומת זאת, מי שחסרים לו 400,000 ואין לו עודף חודשי בכלל לא באמת פותר את זה בהלוואה. הוא מזיז את הבעיה קדימה, ומגדיל אותה. במקרה כזה השאלה הנכונה היא בכלל לא איך מממנים, אלא איזו עסקה מתאימה ליכולות שיש היום, ולפעמים התשובה היא דירה זולה יותר באזור אחר לגמרי.
ובינתיים, עסקאות שכבר עברו סינון ומתאימות להון עצמי קטן יחסית מתפרסמות אצלנו בקבוצת ההזדמנויות בוואטסאפ.
כי בסוף זה חוזר לאותו דבר: אין עסקה טובה, יש עסקה שמתאימה לכם. את הסדר המלא, מטרה ואז יכולות ואז עסקה, פירטנו במדריך לבחירת דירה להשקעה.
טיפ מהלב
העסקה הראשונה שלי יצאה מ-216,000 שקל שחסכתי בעשר שנים של עבודה. לא ירושה, לא הלוואה, חיסכון. אני זוכר את התקופה שבה חיפשתי כל דרך אפשרית לקצר אותה, וכל אחת מהן הסתיימה באותה שאלה: כמה זה עולה לי כל חודש.
מה שאני יודע היום זה שהעודף החודשי, ולא הסכום שיש בחשבון, הוא מה שקובע אם עסקה תחזיק. בן אדם עם 400,000 בצד שמוציא כל שקל שנכנס לו נמצא במקום גרוע יותר ממי שיש לו 200,000 ושומר 4,000 בחודש.
אז לפני שאתם בודקים מאיפה להביא את ההון, שבו חצי שעה עם שלושת דפי החשבון האחרונים ותסמנו כמה באמת נשאר לכם בסוף החודש. המספר הזה הוא הכניסה האמיתית שלכם לשוק, וכמעט אף אחד לא מסתכל עליו לפני שהוא מתאהב בדירה.