איך לבחור דירה להשקעה, כשכל אחד מוכר לכם משהו אחר

הטעות הראשונה: אתם לא מחפשים דירה טובה

הייתי מתווך לפני שהייתי בצד הזה של השולחן, ואני יודע איך זה נשמע מבפנים. אנשים מגיעים לראות נכס ושואלים אם הדירה טובה. זו השאלה הלא נכונה, והיא זו שגורמת לרוב העסקאות הגרועות שראיתי.

דירה להשקעה היא לא בית. אתם לא הולכים לגור בה, לא אכפת לכם מכיווני האוויר ולא מהמטבח. מה שאתם קונים הוא שני דברים בלבד: זרם תשלומים חודשי, ונכס שאפשר יהיה למכור בעוד עשור. כל השאר, כולל השכונה והמרפסת והשיפוץ, מעניין רק במידה שהוא משפיע על אחד מהשניים.

ומכאן נובעת השאלה שכן צריך לשאול: האם העסקה הזו מתאימה לי. לא אם היא טובה בהיעדר הקשר, אלא אם היא מתאימה להון שיש לכם, לאופק הזמן שלכם ולסכום שאתם מסוגלים להשלים כל חודש בלי שזה יכאב. אותה דירה יכולה להיות עסקה מצוינת לאדם אחד ומלכודת לשני.

רף התשואה, ומה שהמוכר לא סופר בשבילכם

כשמישהו אומר לכם שהדירה נותנת ארבעה אחוזים, הוא כמעט תמיד מדבר על תשואה ברוטו. זה שכר הדירה השנתי חלקי המחיר, וזה מספר שלא קיים בעולם האמיתי. בואו נעשה את החשבון עד הסוף על נכס אחד.

דירה ב-1,400,000 ש"ח שמושכרת ב-4,200 ש"ח בחודש. ברוטו זה 3.6%, ובשלב הזה העסקה נשמעת סבירה. עכשיו נוריד את מה שבאמת יוצא כל חודש: ועד בית 250, ביטוח 60, דמי ניהול 210, קרן לתיקונים ובלאי 200, ואי-תפוסה של חודש בשנה שהיא עוד כ-350 בממוצע חודשי. סך הכול כ-1,070 ש"ח שנעלמים לפני שראיתם שקל.

שימו לב לשורה השלישית, כי היא זו שנעלמת בכל מודעה. הנכס לא עלה 1,400,000. הוא עלה גם 112,000 ש"ח מס רכישה, כי דירה נוספת ממוסה בשמונה אחוזים מהשקל הראשון, ועוד כ-35,000 עורך דין ותיווך. העלות האמיתית היא 1,547,000, והתשואה נופלת מ-3.6% ל-2.4%.

הרף שאני עובד לפיו הוא שלושה אחוזים נטו על העלות הכוללת. זה לא כלל שכתוב באיזה חוק, זו נקודת האיזון שמעליה עסקה עומדת בפני עצמה. מתחת לזה היא עדיין יכולה להיות נכונה, אבל רק אם יש לה סיבה אחרת: השבחה שתעלה את שכר הדירה, תוכנית התחדשות עירונית, או אזור שאתם מכירים טוב מספיק כדי להמר על עליית ערך. "אני מאמין באזור" זו לא סיבה, זו תחושה.

את החשבון הזה אפשר להריץ על כל נכס שאתם שוקלים במחשבון התשואה, שמחזיר את כל ארבעת המספרים ולא רק את הברוטו.

המינוף, והחיסור שאף אחד לא עושה באוזניכם

עכשיו נכניס לתמונה את המשכנתא, כי כמעט אף אחד לא קונה דירה להשקעה במזומן. בנק ישראל מגביל את המימון לדירה נוספת לחמישים אחוז, כלומר על נכס של 1,400,000 תביאו 700,000 מהבית והבנק ייתן 700,000.

משכנתא של 700,000 ש"ח לעשרים וחמש שנה בריבית של 5.5% עולה כ-4,300 ש"ח בחודש. ועכשיו החיסור שכל מדריך אחר מזכיר ולא מבצע: שכר דירה 4,200, פחות הוצאות 1,070, פחות החזר 4,300. התוצאה היא מינוס 1,170 ש"ח בחודש.

כלומר, בעסקה שנראתה כמו 3.6% תשואה, אתם משלימים כמעט 14,000 ש"ח בשנה מהכיס. זה המספר שהופך אנשים ממשקיעים ללחוצים, והוא ניתן לחישוב לפני החתימה בשלוש דקות.

האם זה פוסל את העסקה? לא בהכרח, וזו הנקודה שחשוב שתהיה מדויקת. כשהריבית גבוהה מהתשואה נטו, המינוף מפסיק להיות מנוע ומתחיל להיות עלות, והעסקה משנה אופי: היא כבר לא השקעה מניבה אלא הימור על עליית ערך שממומן בתשלום חודשי. אם אתם יודעים את זה ובחרתם בזה בעיניים פקוחות, מצוין. אם גיליתם את זה בחודש השלישי, פחות.

מה באמת גורם לדירה להתאכלס מהר

כאן נכנס המיקום, אבל לא כפי שמדברים עליו. "אזור מתפתח" ו"קרוב לכל" הן מילים שאי אפשר לחשב איתן. מה שכן אפשר למדוד זה כמה זמן הדירה עומדת ריקה בין שוכר לשוכר, וזה המספר שמכריע יותר מגובה שכר הדירה.

תעשו את החשבון. דירה שעומדת חודשיים בשנה איבדה שישית מההכנסה השנתית, כ-8,400 ש"ח בדוגמה שלנו. כדי לפצות על זה בשכר דירה צריך להשכיר ב-700 ש"ח יותר בחודש, וזה כמעט אף פעם לא אפשרי. לכן דירה שמושכרת ב-4,000 ומתאכלסת בשבועיים עדיפה על דירה שמושכרת ב-4,400 ועומדת חודשיים.

מה שמקצר את הזמן הזה הוא לא יוקרה אלא מכנה משותף רחב. דירת שלושה חדרים מטופחת בקומה נמוכה, בבניין עם מעלית או בלי הרבה מדרגות, ליד תחנה ומכולת, מתאימה לזוג צעיר, לגרוש, לסטודנטים ולמשפחה קטנה. פנטהאוז מיוחד מתאים למישהו אחד מאוד ספציפי, ואתם מחכים לו.

בדיקה אחת שאני ממליץ לכל אחד לעשות לפני שהוא קונה: תפתחו את לוחות השכירות ותספרו כמה דירות דומות מוצעות באותו רחוב עכשיו. שתיים זה בסדר. חמש עשרה זה סימן שאתם עומדים להצטרף לתור.

אותה דירה, שני משקיעים, שתי תשובות

עכשיו נחזור לשאלה שפתחנו בה. קחו את הדירה מהדוגמה, זו עם המינוס של 1,170 בחודש, ותנו אותה לשני אנשים.

הראשון בן ארבעים ושתיים, שכיר עם הכנסה יציבה, יש לו 900,000 ש"ח פנויים והוא לא צריך את הכסף בעשרים השנה הקרובות. עבורו ההשלמה החודשית היא חיסכון כפוי שמקטין חוב, והוא יכול לספוג שנה רעה בלי למצמץ. העסקה מתאימה לו.

השני בן חמישים ושמונה, עצמאי עם הכנסה שמשתנה מחודש לחודש, ומתכנן להשתמש בכסף בעוד שבע שנים. אותה השלמה חודשית הופכת אצלו לסיכון, ואופק של שבע שנים לא נותן לעליית ערך מספיק זמן לעבוד. אותה דירה בדיוק, ותשובה הפוכה.

לכן לפני שמסתכלים על נכס, שווה לכתוב על דף ארבעה דברים: כמה הון פנוי נשאר לכם אחרי שהשארתם קרן חירום של שלושה עד שישה חודשי הוצאות, כמה אתם מסוגלים להשלים כל חודש בלי שזה ישנה לכם את החיים, בעוד כמה שנים תצטרכו את הכסף, והאם אתם רוצים לנהל נכס או שאתם קונים שקט. ארבעת המספרים האלה מסננים שמונים אחוז מהמודעות עוד לפני שיצאתם מהבית.

ואיך תצאו מזה בעוד עשור

החלק שהכי פחות מדברים עליו הוא היציאה, והוא זה שקובע כמה באמת הרווחתם. דירה שקל להשכיר גם קל למכור, מאותה סיבה בדיוק: מכנה משותף רחב. נכס ייחודי במיקום דליל יימכר, אבל הוא יחכה, ובינתיים אתם ממשיכים לשלם משכנתא על נכס שכבר החלטתם לעזוב.

וגם המס ביציאה הוא חלק מהחישוב. במכירה משלמים מס שבח בשיעור 25% על הרווח הריאלי, אבל רק על החלק שנצבר משנת 2014 ואילך. משמעות הדבר שמי שקונה היום ומוכר בעוד עשור ישלם על כמעט כל הרווח, בלי החלק הפטור שנהנים ממנו מי שקנו לפני עשור וחצי. את המספר הזה אפשר לבדוק מראש במחשבון מס השבח, ולהכניס אותו לחשבון עוד לפני הקנייה.

בינינו? רוב האנשים בוחרים דירה להשקעה כמו שבוחרים בית, לפי תחושה, ואז מחפשים מספרים שיצדיקו את התחושה. הכיוון ההפוך עובד הרבה יותר טוב: קודם המספרים, ואם הם עומדים, אז לצאת לראות.