הפחתת היטל השבחה: כדאי לכם להגיש השגה?

אז למה בכלל צריך מחשבון לזה?

חיפשתי בגוגל "הפחתת היטל השבחה" וקראתי את שבע התוצאות הראשונות. כולן, בלי יוצאת דופן, אומרות את אותו משפט: ההשגה עשויה לחסוך לכם עשרות ואף מאות אלפי שקלים. אף אחת מהן לא כותבת כמה היא עולה.

וזה לא פרט קטן, כי ההשגה עולה כסף אמיתי גם כשהיא מצליחה. שמאי מטעמכם לוקח שכר בסיס ואחוזים מההפחתה, ואם ההשגה מגיעה לשמאי מכריע אתם משלמים מחצית משכרו. בשומות קטנות זה פשוט אוכל את כל הרווח.

ספוילר: על שומה של 300,000 שקל, הפחתה של 20% משאירה בערך 43,800 שקל ביד. אבל אותה השגה על שומה של 20,000 שקל מפסידה כסף. אותו הליך בדיוק, שתי תשובות הפוכות. זה הכל תלוי בגודל, וזה מה שהמחשבון עושה.

מה בעצם משלמים, ולמי

בואו נעשה את החשבון על השומה של 300,000, עם הפחתה של 20%. ההפחתה עצמה היא 60,000 שקל, וזה הצד היפה.

עכשיו הצד השני. שכר הבסיס לשמאי מטעמכם, נניח 4,500 שקל. אחוזי הצלחה של 17.5 אחוז על ההפחתה, עוד 10,500. וחלקכם בשכר השמאי המכריע, שבמקרה הזה נופל על רצפת התקנות ויוצא 1,180 שקל כולל מע"מ. אני מסכם: 16,180 שקל.

נשארתם עם 43,820. שווה בהחלט. אבל שימו לב מה קרה כאן, כי זה הלב של העניין: העלות הכמעט קבועה היא שכר הבסיס וחצי מהמכריע, כ-5,700 שקל, וההכנסה גדלה עם גודל ההפחתה. לכן יש נקודה שמתחתיה זה מפסיד, ומעליה זה מרוויח.

כמה עולה שמאי מכריע, בדיוק

זה הרכיב היחיד שאף אחד לא צריך לנחש, כי הוא קבוע בתקנות התכנון והבניה והוא מדורג בדיוק כמו מדרגות מס:

השכר לא יורד מ-2,000 שקל ולא עולה על 100,000, מוסף עליו מע"מ, וכל צד נושא במחצית. בפועל, ברוב השומות הביתיות אתם משלמים את הרצפה ולא אחוז.

שני מסלולים, ואנשים מבלבלים ביניהם

אם אתם חולקים על גובה החיוב, כלומר מסכימים שמגיע היטל אבל טוענים שהוא מנופח, ההשגה נדונה בפני שמאי מכריע. אם אתם חולקים על עצם החיוב, כלומר טוענים שלא מגיע היטל בכלל, הכתובת היא ועדת הערר המחוזית.

לשניהם אותו לוח זמנים: 45 יום מהיום שהשומה הובאה לידיעתכם. אחרי זה היא לא נבחנת, גם אם אתם צודקים לחלוטין. זה הדבר היחיד בעמוד הזה שאני מבקש שתזכרו גם אם תשכחו את כל השאר. פירוט ההליך יושב בכל זכות.

ומה עם השיעור עצמו?

ההיטל הוא חמישים אחוז מההשבחה, אבל לא תמיד. בפינוי בינוי השיעור הוא עשרים וחמישה אחוז, ויש רשויות שקבעו אפס ויש שקבעו חמישים. בתמ"א 38, כשנוספו לבניין יותר משתי קומות וחצי, השיעור על התוספת הוא עשרים וחמישה אחוז ולרשות יש סמכות להוריד לשתים עשרה וחצי או לפטור. במתחמי מטרו זה ארבעים אחוז, ומעליהם עוד מס השבחת מטרו של שלושים ושניים אחוז.

אם הנכס שלכם נמצא באחד המסלולים האלה, בדקו קודם את השיעור עצמו ורק אחר כך את השומה. אנחנו כתבנו על זה בהרחבה במדריך לפינוי בינוי, ואם אתם ממילא לקראת מכירה שווה להצליב עם מחשבון מס השבח, כי שני התשלומים נופלים באותו רגע.

שאלות שחוזרות