הדירה ההרוסה בקריית אתה, ו-216,000 שקל שלקחו עשר שנים
קוראים לי אבנר כהאן, ואני מייסד שותף של זינוק מהון להון. עשר שנים עבדתי וחסכתי, ובסוף הצטברו לי 216,000 שקל. לא ירושה ולא בונוס, משכורות. עם הכסף הזה קניתי דירה במצב נורא בקריית אתה, שיפצתי אותה, השכרתי אותה, ובסוף מכרתי אותה ברווח של בערך חצי מיליון שקל.
אני מספר את זה בכל הרצאה, ולא כי זה סיפור מרשים. בגלל ההפך: כי זה מה שקורה לאדם רגיל עם משכורת רגילה שקנה נכס אחד לא יפה. אני לא מנהל קרן ולא הגעתי לכאן עם כסף גדול מהבית, והמספר הראשון שלי היה 216,000.
היום השקעתי כעשרה מיליון שקל מהכסף שלי בנדל"ן בישראל, והדירות להשקעה שלי הן עיקר ההכנסה שלי. זה לא הופך אותי לחכם יותר, זה רק אומר שהמספרים שאני מדבר עליהם הם מספרים שגם אני חתום עליהם.
הייתי מתווך, וזה הדבר הכי שימושי שיש לי לתת לכם
לפני שלוש או ארבע שנים עבדתי בתיווך. זה נשמע כמו שורה שכדאי להסתיר בביוגרפיה, והיא בעצם החשובה בה. כי מי שישב בצד השני של השולחן יודע מה אומרים לקונה, ויודע גם מה אומרים כשהקונה יוצא מהחדר.
מה זה אומר בפועל? שכשאני כותב כאן איך להתמקח מול קבלן, אני לא מנחש. אני מספר לכם מה עובד עלינו. וכשאני כותב שלא כדאי להתמקח עם מתווך על העמלה שלו, זה לא כי אני מגן על הצד ההוא, אלא כי ראיתי בעיניים למי הוא מביא את הדירה הטובה ביום שהיא נכנסת.
זו גם הסיבה שהאתר הזה בנוי כמו שהוא בנוי. כל שיטה שאני מלמד, אני מלמד עד הסוף ובחינם, כולל איך לפתוח את רמי מכרזים ולמצוא את הקבלן הזול בשכונה. מי שרוצה לעשות את זה לבד, שיעשה. אני מוכר את הביצוע, לא את הידע.
קודם מטרה, אחר כך יכולות, ורק בסוף עסקה
יש לי מסגרת אחת ואני מחיל אותה על הכול, וזה גם הסדר שבו אני שואל שאלות בפגישה ראשונה. קודם מה אתם רוצים מהכסף. אחר כך מה אתם יכולים באמת. ורק בסוף איזו עסקה מתאימה לשניים האלה.
למטרה יש שלוש תשובות אפשריות ולא ארבע. מי שרוצה להגדיל הון עצמי, כלומר להכניס 400 אלף שקל ולהוציא בסוף משמעותית יותר. מי שרוצה תזרים חודשי ולא מתעניין במחיר היציאה. ומי שרוצה דירה על השם שלו בשביל השקט, וזו מטרה לגיטימית לגמרי גם אם היא לא נשמעת מתוחכמת.
אחרי המטרה באה מה שאני קורא לו תעודת זהות פיננסית. לא כמה כסף יש לכם, אלא כמה נשאר לכם בסוף החודש, כמה זמן הכסף יכול לעבוד בלי שתיגעו בו, וכמה סיכון לא מפריע לכם לישון. עסקת השבחה נפתחת בערך מ-350 אלף שקל ודורשת שנה וחצי עד שנתיים. דירה על הנייר מקבלן נפתחת מ-250 עד 300 אלף שקל ודורשת חמש שנים. מי שיש לו 120 אלף וצריך אותם בעוד שנתיים, השאלה על דירה בכלל לא נפתחת מבחינתו, וזה בסדר.
המשפט שהכול נשען עליו
אין כזה דבר עסקה טובה. עסקה טובה זו עסקה שמתאימה לכם.
אני מוכיח את זה בבדיחה: יש בניין בתל אביב ששווה חמישים מיליון, ואני מציע לכם אותו בארבעים ותשעה. מיליון שקל הנחה. זו עסקה טובה? היא לא העסקה שלכם. וזה בדיוק מה שקורה לכל מי שקונה בגלל שהמחיר נשמע נמוך, בלי לשאול קודם מה הוא רוצה מהכסף.
מה לא תמצאו כאן, בכוונה
אני לא אומר לכם מה יעשו המחירים. אף אחד לא יודע, ומי שאומר לכם שהוא יודע מוכר לכם משהו. אני נותן טווחים, ממוצעים ומה שראיתי בעצמי בשטח, ואת ההבדל בין השלושה האלה לבין הבטחה אני שומר ברור.
אני גם לא אמכור לכם דחיפות. לא תמצאו כאן משפט כמו המחירים עולים תמהרו. בכל השנים שאני עושה את זה, לא הרווחתי אף פעם מהמלצה שנשענה על פחד.
ומה שאני כן אומר בקול, גם כשזה לא נעים: אני שונא את התחום של מחיר למשתכן כאפיק השקעה. ההנחה מוגבלת בחוק ל-20% או ל-300,000 שקל, לפי הנמוך, ומולה עומדים הצמדה למדד, ריבית לאורך כל הבנייה ופער מפרט. עשיתי את החשבון עד הסוף במדריך על מחיר למשתכן, והוא מגיע ל-475 אלף שקל מול הנחה של 300. למי שרוצה לגור שם זה סיפור אחר לגמרי, וזה גם מה שאני אומר לו.
מה אני עושה עם הכסף שלי, ולא רק אומר
אין לי היום אף דירה שאני מנהל בעצמי. לכל נכס יש חברת ניהול מקומית, ולשוכר אין את המספר שלי. אני לא רוצה לנסוע לסתימה בצינור בשעה עשר בלילה, ואני בטח לא רוצה לקנות ליד הבית רק כדי שיהיה קרוב. זה טיפ מהלב ומהניסיון שלי, ושילמתי עליו בזמן ובעצבים לפני ששילמתי עליו בכסף.
ובעסקאות על הנייר אני לא נכנס בלי ליווי בנקאי, נקודה. הבנק מבטיח שהדירה תיגמר או שהכסף חוזר, וזה הביטחון הכי חזק שקיים בהשקעה. עסקה בלי זה אני לא חותם עליה, לא בשביל עצמי ולא בשביל אף אחד שיושב מולי.
את כל המסגרת הזאת, מהמטרה ועד לבדיקה של המחיר מול העסקאות שכבר נרשמו בבניין, פירטתי במדריך איך בוחרים דירה להשקעה, ואת המספרים אפשר להריץ במחשבון התשואה לפני שמדברים איתי בכלל.
איפה עוד אפשר לשמוע אותי
אני מדבר למצלמה כל הזמן, ורוב מה שכתוב באתר הזה נאמר קודם בעל פה. הפודקאסט זינוק מהון להון עוסק בדיוק באותם נושאים, ובערוץ היוטיוב יש פרקים על מינוף, על מחיר למשתכן ועל התחדשות עירונית.
ערוץ היוטיוב · הפודקאסט בספוטיפיי · אינסטגרם · טיקטוק
ואם אתם מעדיפים פשוט לדבר, המספר שלי הוא 055-568-9541, ואפשר גם להשאיר פרטים בטופס שבצד ואני חוזר.
ואם אתם מעדיפים לקרוא, כל מה שכתבתי יושב במרכז המאמרים, וכל המחשבונים החינמיים במרכז הכלים.